De regels over het verhuren van woonruimte zijn zijn in 2023 en 2024 flink aangescherpt. Daarbij gaat het zowel om de gedragsregels voor verhuurders als om de bepaling van de maximaal toelaatbare huur. De Stichting Diogenes Leiden heeft als verhuurder van woningen ook te maken met de nieuwe regels. De praktische gevolgen zijn voor Diogenes echter heel beperkt omdat de stichting hiervoor al vrijwel helemaal aan de regels voldeed. Hierna iets meer over de nieuwe wetten en de uitwerking daarvan.

 

De Wet goed verhuurderschap

 

De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 van kracht geworden. Het doel van de wet is gemeenten meer mogelijkheden te geven om op te treden tegen ongewenst gedrag van verhuurders.

 

De wet noemt een aantal gedragsregels waar verhuurders zich aan moeten houden. Voorbeelden zijn:
— geen ongerechtvaardigd onderscheid tussen kandidaat-huurders maken en hanteren van een heldere en objectieve selectieprocedure;
— motiveren van de gemaakte keuze als een kandidaat-huurder is afgewezen;
— zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
— geen waarborgsom in rekening brengen die hoger is dan het maximum volgens het Burgerlijk Wetboek;
— alleen servicekosten in rekening brengen volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en daarbij jaarlijks een volledige kosten-specificatie geven.

Diogenes voldoet aan alle eisen. Servicekosten zijn bij Diogenes niet aan de orde.

 

Een nieuwe bepaling in de wet is dat iedere gemeente een meldpunt moet hebben waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld. Het meldpunt van de gemeente Leiden is te vinden op de website van de gemeente.

 

Ten slotte geeft de Wet goed verhuurderschap gemeenten de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren voor het verhuren van woonruimte in wijken waar dat wenselijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Dat is de basis voor het volgende.

 

De Leidse verhuurverordening en de eis van een verhuurvergunning

 

De gemeenteraad van Leiden heeft op grondslag van de wet de Verhuurverordening Leiden 2024 vastgesteld. De verordening bepaalt dat voor het verhuren van woningen in het overgrote deel van de binnenstad en in een aantal wijken daarbuiten een verhuurvergunning nodig is.

De Leidse verordening gaat uit van één vergunning per verhuurder, of die nu één of honderd woningen verhuurt. Bij de aanvraag van de vergunning moet van alle woningen waar het om gaat de huurprijs worden vermeld en moet een plattegrond en een kopie van het huurcontract worden toegestuurd. Hoewel dat niet met zoveel woorden in de verordening wordt genoemd, vraagt de gemeente ook om het toezenden van een recent onderhoudsplan.

 

Alle 34 woningen die Diogenes verhuurt liggen in de wijken waar de vergunningsplicht van toepassing is. Op 24 mei heeft Diogenes de vergunning aangevraagd. Daarbij zijn alle adressen en huurprijzen vermeld en is aangegeven welke model-huurcontracten zijn gebruikt. Kopieën van individuele huurcontracten zijn niet aan de gemeente gestuurd. Voor de onderhoudsplanning kon worden volstaan met het toesturen van het meerjarenonderhoudsplan dat ieder jaar voor alle panden wordt geactualiseerd.

De verhuurvergunning is op 5 augustus verleend. Na het gereedkomen van de twee nieuwe appartementen in Hogewoerd 132 zal daarvoor een aanvulling volgen.

 

De Wet betaalbare huur

 

Na veel discussie is de Wet betaalbare huur aangenomen door de Tweede en de Eerste Kamer. De wet is op 1 juli in werking getreden. Tegelijk daarmee is ook een gewijzigde versie van het woningwaarderingsstelsel (WWS) van kracht geworden.

 

Het opvallendste element in de wet is de introductie van de sector middenhuur. Tot dusverre was er een onderscheid tussen de sociale en de vrije sector. Aan de  sociale sector (woningen met maximaal 143 WWS-punten) verandert heel weinig. De vrije sector is nu gesplitst. Woningen met minimaal 144 en maximaal 186 WWS-punten vallen voortaan in de categorie middenhuur. Dat betekent dat de huren in nieuwe huurcontracten niet hoger mogen zijn dan uit het WWS voortvloeit. Bij contracten die gesloten zijn voor 1 juli 2024 verandert in principe niets. De vrije sector is voortaan beperkt tot woningen met minimaal 187 punten.

 

In het gewijzigde WWS hebben sommige onderdelen minder of juist meer punten gekregen. Zo wordt buitenruimte hoger gewaardeerd en tellen de WOZ-waarde, het energielabel en de monumentenstatus op een andere manier mee.

 

Geen gevolgen voor Diogenes

 

In tegenstelling tot veel commerciële verhuurders ging Diogenes voor de woningen die nu in de sector middenhuur vallen op vrijwillige basis al steeds uit van het WWS. Voor kleine woningen paste Diogenes zelfs een aftrek op het aantal WWS-punten toe. Het leidt ertoe dat de huren zoals Diogenes die in het verleden heeft gevraagd ook volgens de nieuwe regels binnen het wettelijk maximum blijven.

 

Naar Huren bij Diogenes.